土地增值税应纳税额的计算 作者：未知     时间：2018-01-29    来源：互联网

　　㈠土地增值税税额计算公式《土地增值税暂行条例》，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

　　但在实际工作中，分步计算比较繁琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地值税税额，可以按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　1、增值额未超过扣除项目金额50%：

　　土地增值税税额=增值额×30%

　　2、增值税额超过扣除项目金额50%，未超过100%：

　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%：

　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　4、增值额超过扣除项目金额200%：

　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

　　公式中的5%、15%、35%分别为二、三、四级的速算扣除系数。

　　㈡土地增值额的确定

　　土地增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其计算公式为：

　　土地增值额=转让房地产所取得的收入-扣除项目金额。

　　1、转让房地产取得的收入确定

　　⑴根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入。

　　①货币收入货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇款等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这些类型的收入其实质都是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取的价款。货币收入一般比较容易确定。

　　②实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。实物收入的价值不太容易确定，一般要对这些实物形态的财产进估价。

　　③其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这种类型的收入比较少见，其价值需要进行专门的评估。

　　⑵转让房地产的收入为外国货币的，以取得收入当天或当月一日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月一日国家公布的市场汇价折合人民币。

　　2、增值额扣除项目金额的确定

　　⑴增值额扣除项目的有关规定

　　税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目金额主要包括以下几项。

　　①取得土地使用权所支付的金额它包括两方面的内容：

　　A.纳税人为取得土地使用所支付的地价款如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金;如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金;如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

　　B.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用它系指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。但对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　②房地产开发成本它是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配置设施费、开发间接费用等。

　　A、土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　B、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三能一平”等支出。

　　C、建筑安装工程费指以出包方式支会给承包单位的建设安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　D、基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　E、公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　F、开发间接费用指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　③房地产开发费用

　　它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。作为土地增值税扣除项目的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除，而按《实施细则》的标准进行扣除。我省按下列情况确定房地产开发费用。

　　A、纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机枪的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

　　利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%(注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。

　　B、纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

　　(取得土地使用所支付的金额+房地产开发成本)×10%

　　此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：

　　一是利息的上浮幅度按国家的关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除;

　　二是对于超过贷款期限和利息部门和加罚的利息不允许扣除。

　　④旧房及建筑物的评估价格它是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率扣的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的含义是：对旧房及建筑物，近转让时的建材价格及人工费用计算，建筑同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。

　　例如：一栋房屋已使用近十年，建造时的造价为1000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4000万元，该房有六成新，则该房的评估价格为：4000×60%=240(万元)

　　⑤与转让房地产有关的税金它是指纳税人的转让地产时缴纳的营业税，城市维护建设税和印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。转让房地产时，省政府规定征收的社会事业发展费，基础设施附加费，以工建(补)农资金及旧房及建筑物的评估费用，交易手续费等可允许扣除。需要注意的是：

　　A、允许扣除的印花税人仅指其他纳税人在转让房地产时缴纳的印花税(按产权转移书据载金额的万分之五贴花)。房地产开发企业的转让时缴纳的印花税在此不允许扣除。

　　B、对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

　　C、对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中包含此项目因素，不另作?quot;与转让房地产有关的税金“予以扣除。

　　⑥财政部规定的其他扣除项目从事房地产开发的纳税人可按《细则》(一)、(二)项规这(即取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本)计算的金额之和，加计20%的扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的其他纳税人不适用。

　　⑵对转让各尖房地产的情况如何确定扣除项目金额。在具体计算土地增值税的扣除项目金额时，应注意区分以下四种情况进行确定。

　　第一种情况，对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额时允许扣除?quot;取得土地使用权所支付的金额“和”与转让房地产有关的税金“两项扣除项目。不能予以20%的加计扣除。

　　第二种情况，对于取得了房产产权(或者楼花)后，未进行任何实质性的开发或改良即再行转让的，这一类型分两种情形：

　　A、转让新建房新建房是指新建成投入使用一年以内的房产。计算其增值额时允许扣除，取得房地产(楼花)时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用及“与转让房地产有关的税金”。不得予以20%的加计扣除。

　　B、转让旧房旧房是指新建房屋建成投入使用一年以上的房产，计算其增值额时允许扣除：“旧房及建筑物的评估价格”，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一交纳的有关费用以及“与房地产转让有关的税金”。也不得予以20%的加计扣除。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金睢?

　　第三种情况，对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如进行“三通一平”等)，不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时允许扣除：“取得土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”“房地产开发费用”“与房地产转让有关的税金”并可加计20%的扣除。

　　第四种情况：对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时允许扣除：“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”“房地产开发费用”“与房地产转让有关的税金”并可加计20%的扣除。

　　⑶计算土地增值税时如何扣除与土地有关的成本。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊，一般地说，对于房地产开发商建造的商品房，如果层次，建筑面积大体相同，则按土地面积分摊较为简单;如果层次、建筑面积相差很大，则按建筑面积分摊较为合理。

　　3、纳税人提供增值额不准确的处理纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估格计算征收。

　　①隐瞒、虚报房地产成交价格的;

　　②提供扣除项目不实的;

　　③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。具体处理如下

　　⑴对于纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格或者转让控产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关可参照房地产评估价格确定转让房地产的收入?

　　⑵对于纳税人提供扣除项目金额不实，如果虚增转让房地产的扣除项目的内容或金额，使税务机关无法从纳税人处了解计征土地增值税所需要的准确的扣除项目金额，那么，应由评估机构按照房屋重置成本乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

　　4、对于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产取得的收入计税;如果代征费未计入房价中，而在房价之外单位收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值税额时不允许扣除代收费用。

　　5、土地增值税计税单位的确定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。就是说，在计算征收土地增值税时，计税的单位或称计税的对象要与房地产开发企业成本核算的最的核算项目或核算相一致。如房地产开发企业在对开发的房地产进行财务会计核算时，若以一个项目为核算对象，则土地增值税的计税单位为房地产的栋号。在此应注意的是：在计征土地增值税时，应将享受免税规定的项目与其他征税项目分开来计算，不应将两者作为一个计税单位来计税。例如：房地产开发公司既搞普通标准住宅建设，又搞写这楼建设，在计税时应将二者分开。

　　㈢实例计算

　　例1某房地产开发公司建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1000万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收费为3%)。该公司为建造该写字楼支付的地价款为100万元，建设该写字楼花费的房地产开发成本为200万元(注：该公司因同时建造别的商品房，不能按该写字楼计算分摊银行贷款利息支出)。假定该公司所在地政府确定的费用扣除比例为10%。请计算该公司转让写字楼应纳的土地增值税额。解：

　　⑴确定转让房地产收入为1000万元

　　⑵确定转让房地产的扣除项目金额：

　　①取得土地使用权所支付的金额为100万元

　　②房地产开发成本为200万元

　　③与转让房地产有关的费用为(100+200)×10%=30(万元)

　　④与转让房地产有关的税金为1000×5%×(1+7%+3%+5%)+1000×2‰=59.5万元

　　⑤从事房地产开发的加计扣除为(100+200)×20%=60万元

　　⑥扣除项目金额为100+200+30+59.5+60=449.5万元转让房地产的增值额为1000-449.5=550.5万元

　　⑷增值额与扣除项目金额的比率为：550.5÷449.5=122%⑸应纳土地管理增值税额为550.5×50%-449.5×15%=275.25-67.43=207.82万元

　　例2、某企业以一幢房屋(该房屋已提折旧5年，八成新)作为抵押向银行借入款项1000万元，但由于企业经营不善，资不低债，经双方协商，将该房屋转让给银行抵偿贷款本息1200万元。该房屋经政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价为1200万元，问该企业应交土地增值税为多少?(假设营业税税率5%，城建税税率7%)解：

　　⑴确定转让房地产收入为1200万元

　　⑵确定转让房地产的扣除项目金额为：

　　①旧房的评估价格1200万×80%=960万元

　　②与转让房地产前关的税金为1200×5%×(1+7%+3%+5%)+1200×2%=71.40万元

　　⑶扣除项目金额为960万元+71.40万元=1031.4万元

　　⑷增值额占扣除项目金额比例：(1200-1031.4)÷1031.4≈16.35%

　　⑸应纳土地增值税税额为(1200-1031.4)×30%=50.58万元

　　例3、某房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，取得销售收入800万元(假设城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)该公司为建造普通标准住宅而支付的地价款为200万元，建造此楼投入了350万元的房地产开发成本;由于该房地产开发公司同时建造别墅等住宅，对该普通标准住宅所用的银行贷款利息支出无法分摊，问该房地产开发公司转让此普通标准住宅是否应缴纳土地增值税?

　　答：

　　⑴转让房地产的收入为800万元

　　⑵转让房地产的扣除项目金额为762.6万元

　　①取得土地使用权所支付的金额为200万元;

　　②房地产开发成本为350万元

　　③房地产开发费用为(200+350)×10%=55万元

　　④与转让房地产有关的税金为800×5%×(1+7%+3%+5%)+800万×0.2‰=46+1.60=47.6万元

　　⑤从事房地产开发的加计扣除金额为(200+350)×20%=110万元

　　⑶转让房地产的增值额为800-762.6=37.4(万元)

　　⑷增值额与扣除项目金额的比率为37.4÷763=4.9%

　　由于该房地产开发公司转让此标准住宅取得的增值额未超过扣除项目金额的20%，因此，按规定免征土地增值税。

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