合同签了才发现做不下去：违约方也能"解绑"吗 作者：詹卫军律师团队     时间：2026-10-21    来源：长沙税务律师网

作者：长沙税务律师网 詹卫军律师团队

老板们常遇到这种局面：商铺租了、厂房定了、协议签了，市场突然变了，一方想撤，另一方死咬"继续履行"。传统观念里"谁违约谁没有解除权"，合同只能一直拖着。但《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款打破了这一僵局——符合法定情形时，违约方也可以请求人民法院或者仲裁机构终止合同权利义务关系，只是违约责任并不因此免除。近两年的相关判决，已把这条规则的边界划得相当清楚。

一、租了几天就退租：法院判"解绑"，但赔四个月房租

天津自由贸易试验区人民法院审理的商铺租赁案：承租人赵某与出租人贺某签订《租赁合同》并接收房屋后，仅隔几日便提出解除合同、表示愿意承担违约责任，贺某拒绝解除并反诉要求继续履行。法院认定双方合同履行陷入僵局且不适于强制履行，依《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款判决确认解除案涉《租赁合同》，同时认定赵某违约，酌情认定贺某的损失为四个月房租39333元，贺某收取的费用扣减该损失后向赵某退还30901元。

二、租期未满、生意做不下去：判"解绑"，剩余租金退还

安徽省阜阳市中级人民法院审理的一起门面房租赁纠纷同样典型：承租人因经营亏损，在租期未满时张贴告知单、搬空店内经营物品并归还钥匙，单方退租，出租人则坚持继续履行。法院认为，此类合同义务难以强制履行，双方事实上已形成合同僵局，依《中华人民共和国民法典》第五百八十条终止合同权利义务关系；但合同僵局的成立并不免除违约方的责任，综合剩余租期、租金数额、房屋另行出租的难易程度，为出租人预留两个月转租期后，判令出租人返还剩余租金43749.67元。

三、两种情况，法院不会帮你"解绑"

其一，合同已基本履行完毕的情形。威海经济技术开发区人民法院审理的房产买卖合同纠纷：房屋已过户至买受人名下并办妥抵押贷款，第二笔房款已履行至99%以上，仅剩尾款支付方式存在争议。法院认为合同目的基本实现，不符合僵局情形，驳回解除请求，诉讼费64280元由原告自担。

其二，欠的是钱、不是"非金钱债务"的情形。四川省雅安市中级人民法院的二审判决说得很直白：第五百八十条只适用于非金钱债务的履行方；欠付货款的一方本来就是付钱义务人，主张"合同僵局"解除合同，主体上就不适格。

四、实务要点

想解约的一方：先对照三条法定情形——法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行——并确认因此致使不能实现合同目的；同时主动提出赔偿方案，法院才更愿意"解绑"。

被解约的一方：违约责任不因合同权利义务关系终止而免除，可在同一案件中主张损失赔偿；对方违约后，自己负有采取适当措施防止损失扩大的义务，未适当采取措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

注意门槛：纯金钱债务纠纷（欠款、欠租的本金部分）很难走这条路。

合同不是越"咬死"越安全，让僵死的交易及时止损、让违约者付出对价，才是这条规则的本意。

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