房屋买卖中“阴阳合同”的法税风险，你知道吗？ 作者：詹卫军     时间：2022-03-17    来源：税务律师詹卫军公众号

最近几个月，楼市出现近乎疯狂的涨势，伴随新楼盘价格的上涨，二手房房价也水涨船高。房价高了，税负也就重了，因此，极个别人铤而走险签订“阴阳合同”逃避纳税义务。但其中的面临法税风险，你知道吗？

所谓"阴阳合同"，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内即阴合同，一份对外即阳合同，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。"阴阳合同"在给当事人带来"利益"的同时，也存在非常大的法律和税收风险。

一、法律风险

1、合同无效的风险

合同法52条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在房价暴涨的情况下，出卖方极有可能以双方之间签订的合同是以合法的形式掩盖非法目的（规避国家税收）为由主张房屋买卖合同无效，这对买受人极为不利。笔者认为，房屋买卖合同中，规避国家税收的价格条款无效，但不能否定整个房屋买卖合同的效力。

    

2、对履行阴or阳合同发生争议的风险

阴阳合同中，对外阳合同中约定的价款一般比较低，对内阴合同约定价款较高。一旦发生争议，买受人往往主张按价款较少的阳合同履行；而出卖人则希望能取得更多的价款。在实际处理中，一种意见认为，阳合同是在房产部门经过登记的，具有公示效力，应当按阳合同履行，如果购房人实际支付的价款已经超过阳合同，可以要求售房人返还超额部分。另一种意见认为，阴合同系双方当事人真实的意思表示，应当按阴合同履行。笔者认为，在阴阳合同中，真实意思表示并得到实际履行的阴合同具有优先于阳合同的效力。

二、税务风险

1、存在被调高计税价格的风险

《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 》（国税发〔2006〕108号）第一条：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。因此，当阳合同中约定的成交价明显低于市场价格且无正当理由时，存在被调高计税价格的风险。比如，假设交易双方签订的阳合同约定的成交价（即网签价）为60万，当地二手房交易的市场价格及税务局计税评估价格均为100万，由于成交价远低于当地二手房交易的市场价格且无正当理由，税务机关征税时，将不会认可其合同标明的交易价格，而是按评估价格100万作为计税依据征税。

2、买受人再次转让将承担高额税负的风险

假设张三于2011年9月购入一套房产，签订了二份房屋买卖合同，阳合同约定成交价为80万，阴合同约定实际成交价为100万，并按阳合同约定的80万交纳了各种税费。2016年10月，张三见房价暴涨，决定将该房屋以150万出卖，由于其名下还有另一套房产，不能享受“对个人转让5年以上，且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”的税收优惠政策，故张三应交纳的个人所得税为：（150万-80万）×20%=14万（注：不考虑增值税、城建税、教育费附加、地方教育附加等因素的影响）。如果张三在2011年购入时没有签订阴阳合同，而是按实际成交价100万交税，则本次转让中的个人所得税为：（150万-100万）×20%=10万。签订阴阳合同，导致再次转让时多交个人所得税14万-10万=4万元。因此，买受人切不可只关注眼前的利益，因为买方的角色在将来随时可能转换成卖方，等到将来再次转让该房屋时，由于在原来交易中做低价格逃避了税负，再次转让价与原买入价之间的差额较大，原买受人（现出卖人）就将承担高额的个人所得税。

    

3、行政处罚的风险  

    

税收征管法第六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。因此，签订房屋买卖的“阴阳合同”，一经查实，税务机关有权对出卖人（增值税及附加、个人所得税）和买受人（契税）追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

4、承担刑事责任的风险

刑法第二百零一条及相关司法解释规定，对于偷税金额合计5万元以上且占应纳税款10%以上，案发后又不按税务机关的决定补缴税款、滞纳金以及缴纳罚款的，该纳税人还涉嫌偷税罪，而签订合同的另一方则可构成共同犯罪，从而面临承担刑事责任的风险。 

作者：詹卫军：律师、注册税务师、会计师，湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员，民建湖南省委法制委员会委员，湖南省、长沙市涉案企业合规第三方监督评估组织专家。擅长常年法律+税务顾问、合同法税同审、劳动用工风险防范、社保筹划、股权法税咨询、涉税刑事辩护、经济犯罪辩护、企业刑事合规、税务风险排查、税务行政处罚听证、税务行政复议、行政诉讼、税收筹划等，以独特的税务律师视角和思维为企业提供法律财税增值服务。

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