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詹卫军律师 詹卫军律师、注册税务师、会计师,民建湖南省委法制委员会委员,湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员。具有精深的专业知识和丰富的实践经验,主要擅长常年法律+税务顾问,涉税刑事辩护,企业刑事合规、税务合规,股权法税咨询、... 详细>>

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律师姓名:詹卫军律师

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典型案例

公司名义购房VS个人名义购房,哪个更节税?

“我最近想购置一处房产,是以公司名义购买还是用自己名义购买好些,哪个更节税?”笔者经常接到这样的咨询。实际上,哪种模式更节税,不能简单地一言以概之,不管以公司名义还是个人名义购买房产,在不同环节、不同的使用目的,其涉及的税费是不同的。笔者从购置、持有、转让三个阶段来进行简要对比分析(不包括房地产开发企业或者自建房等特殊形式)。

一、购置阶段

购置房屋时主要涉及增值税、契税、印花税等。

1、增值税无论是以公司名义还是以个人名义购进,所缴纳的增值税是一致的,但在进行抵扣时有所不同。

(1)以公司名义购买房产。按所取得的增值税专用发票上注明的增值税额进行抵扣,可一次全额抵扣。所购进房产如为 2016年5月1日营改增前的项目,销售采用简易计税办法,则公司可抵扣进项税率为5%。2016年5月1日起,不动产及土地使用权的转让已纳入营改增范围,转为消费型增值税的处理方式,公司作为固定资产管理的不动产可分二年抵扣进项税额,税率为9%;自2019年4月1日起,可一次全额抵扣。

需要注意的是:以公司名义购房,如持有目的是专用于集体福利,则公司实为房产交易中增值税链条中的最终消费者,所取得的进项税额是不能抵扣的。

(2)以个人名义购买房产。增值税税率与以公司名义购买一致,但是增值税是价外流转税,最终承担者为不能再次流转的消费者。换言之,在买价一致的情况下,如果个人名义购买房产,就需要承担增值税,无法作为进项税额抵扣增值税。

2、契税:无论是以公司名义还是以个人名义购买房产,所缴纳的契税为购买价×3%-5%,具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。

3、印花税:如是公司购买,按照合同金额的万分之五征收;个人购买住房暂免征收印花税。

二、持有阶段

持有房屋阶段主要涉及房产税、城镇土地使用税等。由于城镇土地使用税负较小,不作分析。如是公司自用,应缴纳的房产税=不含税原值×(1-10%~30%)×1.2%;如是个人持有非住宅自用,房产税=不含税原值×(1-10%~30%)×0.6%;如是个人持有住宅自用,免征房产税(我国部分地区开始试点征收,比如上海)。

持有期间,如发生出租、出借等行为,根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》规定,出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。涉及的税种、税率和计算方法如下表:

税种

公司持有的房屋出租

个人持有的房屋出租

增值税

就地预交的:

[收取的租金/(1+9%)]×3%

 

回机构所在地再申报缴纳的:

[收取的租金/(1+9%)]×9%-已经预交的税款。

(营改增之前取得,征收率5%)

[含税租金/(1+5%)]×1.5%

房产税

不含税租金收入×12%

不含税租金收入×4%

印花税

租赁合同总金额×0.1%

免征

个人所得税

/

每月租金<4000,个人所得税=(不含税租金-准予扣除项目-修缮费用-800)×10%;

 

每月租金≥4000,个人所得税=(不含税租金-准予扣除项目-修缮费用)×(1-20%)×10%

企业所得税

综合企业营业状况测算

/


三、转让阶段

转让环节所涉及的税种、税率和计算方法如下表:

税种

公司持有的房屋出售

个人持有的住宅出售

增值税

就地预交的:

营改增前,增值税=转让差额÷(1+5%)×5%

营改增后,就地预交的增值税=转让差额÷(1+9%)×5%;

 

回机构所在地再申报缴纳的:

增值税=出售金额÷(1+9%)×9%-进项税额-预缴税款

购买时间<2年,增值税=出售金额÷(1+5%)×5%;

 

购买时间≥2年,北上广深以外地区免征。

土地增值税

超额累进税率

免征

印花税

销售价×万分之五

免征

个人所得税

/

对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一一套房产取得的所的,免征。

不满足以上两个条件,按纳税人转让收入的一定比例核定应纳个人所得税,各省一般在1%-3%的幅度内确定。

企业所得税

综合企业营业状况测算

/

根据财税[2016]36号文件,北上广深四个城市转让二手房需要按照住宅性质和购置时间划分,非普通住宅持有2年内转让,增值税=不含税售价×5%,持有时间超过2年(含2年),增值税=销售收入减去购买住房价款差额,按照5%的征收率;普通住宅持有2年内转让,增值税=不含税售价×5%,持有时间超过2年(含2年),增值税免征。但是针对个人二手房转让,各地出了新的调整政策,如广州9区+成都+上海等地都将增值税征免年限从2年提高至5年。

综合上述分析,在购买房产时,以企业名义购进可以抵扣增值税进项;在转让房产时,企业名下房产转让所缴纳税费远高于个人名下房产。因此,如果是正常持续运营的企业(一般纳税人),以公司名义购买房产,既可以在缴纳增值税时抵扣进项,又可以按折旧等相关费用进行企业所得税税前扣除,缓解公司资金压力和财务成本,不失为一种较好选择。如果未来准备转让,则以个人名义购买为佳。








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