公司名义购房VS个人名义购房，哪个更节税？ 作者：李晶 詹卫军     时间：2022-02-16    来源：法税律师詹卫军公众号

“我最近想购置一处房产，是以公司名义购买还是用自己名义购买好些，哪个更节税？”笔者经常接到这样的咨询。实际上，哪种模式更节税，不能简单地一言以概之，不管以公司名义还是个人名义购买房产，在不同环节、不同的使用目的，其涉及的税费是不同的。笔者从购置、持有、转让三个阶段来进行简要对比分析（不包括房地产开发企业或者自建房等特殊形式）。

一、购置阶段

购置房屋时主要涉及增值税、契税、印花税等。

1、增值税。无论是以公司名义还是以个人名义购进，所缴纳的增值税是一致的，但在进行抵扣时有所不同。

（1）以公司名义购买房产。按所取得的增值税专用发票上注明的增值税额进行抵扣，可一次全额抵扣。所购进房产如为 2016年5月1日营改增前的项目，销售采用简易计税办法，则公司可抵扣进项税率为5%。2016年5月1日起，不动产及土地使用权的转让已纳入营改增范围，转为消费型增值税的处理方式，公司作为固定资产管理的不动产可分二年抵扣进项税额，税率为9%；自2019年4月1日起，可一次全额抵扣。

需要注意的是：以公司名义购房，如持有目的是专用于集体福利，则公司实为房产交易中增值税链条中的最终消费者，所取得的进项税额是不能抵扣的。

（2）以个人名义购买房产。增值税税率与以公司名义购买一致，但是增值税是价外流转税，最终承担者为不能再次流转的消费者。换言之，在买价一致的情况下，如果个人名义购买房产，就需要承担增值税，无法作为进项税额抵扣增值税。

2、契税：无论是以公司名义还是以个人名义购买房产，所缴纳的契税为购买价×3%-5%，具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

3、印花税：如是公司购买，按照合同金额的万分之五征收；个人购买住房暂免征收印花税。

二、持有阶段

持有房屋阶段主要涉及房产税、城镇土地使用税等。由于城镇土地使用税负较小，不作分析。如是公司自用，应缴纳的房产税=不含税原值×(1-10%～30%)×1.2%；如是个人持有非住宅自用，房产税=不含税原值×(1-10%～30%)×0.6%；如是个人持有住宅自用，免征房产税（我国部分地区开始试点征收，比如上海）。

持有期间，如发生出租、出借等行为，根据《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。涉及的税种、税率和计算方法如下表：

税种	公司持有的房屋出租	个人持有的房屋出租
增值税	就地预交的： [收取的租金/(1+9%)]×3%   回机构所在地再申报缴纳的： [收取的租金/(1+9%)]×9%-已经预交的税款。 （营改增之前取得，征收率5%）	[含税租金/(1+5%)]×1.5%
房产税	不含税租金收入×12%	不含税租金收入×4%
印花税	租赁合同总金额×0.1%	免征
个人所得税	/	每月租金＜4000，个人所得税=（不含税租金-准予扣除项目-修缮费用-800）×10%；   每月租金≥4000，个人所得税=（不含税租金-准予扣除项目-修缮费用）×（1-20%）×10%
企业所得税	综合企业营业状况测算	/

三、转让阶段

转让环节所涉及的税种、税率和计算方法如下表：

税种	公司持有的房屋出售	个人持有的住宅出售
增值税	就地预交的： 营改增前，增值税=转让差额÷（1＋5%）×5% 营改增后，就地预交的增值税=转让差额÷（1＋9%）×5%；   回机构所在地再申报缴纳的： 增值税=出售金额÷（1＋9%）×9%-进项税额-预缴税款	购买时间＜2年，增值税=出售金额÷（1＋5%）×5%；   购买时间≥2年，北上广深以外地区免征。
土地增值税	超额累进税率	免征
印花税	销售价×万分之五	免征
个人所得税	/	对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一一套房产取得的所的，免征。 不满足以上两个条件，按纳税人转让收入的一定比例核定应纳个人所得税，各省一般在1%-3%的幅度内确定。
企业所得税	综合企业营业状况测算	/

根据财税[2016]36号文件，北上广深四个城市转让二手房需要按照住宅性质和购置时间划分，非普通住宅持有2年内转让，增值税=不含税售价×5%，持有时间超过2年（含2年），增值税=销售收入减去购买住房价款差额，按照5%的征收率；普通住宅持有2年内转让，增值税=不含税售价×5%，持有时间超过2年（含2年），增值税免征。但是针对个人二手房转让，各地出了新的调整政策，如广州9区+成都+上海等地都将增值税征免年限从2年提高至5年。

综合上述分析，在购买房产时，以企业名义购进可以抵扣增值税进项；在转让房产时，企业名下房产转让所缴纳税费远高于个人名下房产。因此，如果是正常持续运营的企业（一般纳税人），以公司名义购买房产，既可以在缴纳增值税时抵扣进项，又可以按折旧等相关费用进行企业所得税税前扣除，缓解公司资金压力和财务成本，不失为一种较好选择。如果未来准备转让，则以个人名义购买为佳。

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关于我

　詹卫军：律师、注册税务师、会计师，湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员。擅长常年法律+税务顾问、合同法税同审、劳动用工风险防范、社保筹划、股权法税咨询、涉税刑事辩护、企业刑事合规、税务风险排查、税务行政处罚听证、税务行政复议、行政诉讼、税收筹划等，以独特的税务律师视角和思维为企业提供法律财税增值服务。

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