房地产企业纳税小妙招：改“预收款”为“诚意金” 作者：詹卫军 李晶     时间：2022-04-24    来源：长沙税务律师网

房地产企业在经营过程中，期房占相当高的比例，此时房地产企业收到的购房款在账务处理上记入预收账款。预收账款要预缴增值税，笔者认为，如果采取合适的方式，是可以获得延迟纳税，从而达到降低财务成本的效果。

预收账款是指企业向购货方预收的购货订金或部分货款。它是以买卖双方协议或合同为依据，由购货方预先支付一部分(或全部) 货款给供应方而发生的一项负债，预收的货款待实际出售商品、产品或者提供劳务时再行冲减。

预收账款怎么预缴增值税？

根据国家税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年第18号公告）的规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

预收账款什么时候去预缴呢？

国家税务总局2016年第18号公告同时规定了预缴时间，即房地产企业应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

那么，有没有更好地方式，可以延迟预缴时间，从而减少资金占用，提升资金使用效率，降低财务成本呢？

有！可改“预收款”为“诚意金”。

“诚意金”也叫意向金，即购房者缴纳一定款项，双方约定在将来的一定期限内签订房屋买卖合同。它也是房地产企业常用的一种促销手段，通过收取“诚意金”，而给予购房者一定的优惠或折扣，以刺激需求，调动积极性，促成交易。

房地产企业收取的“诚意金”，并不属于预收款项，而是一种暂收款，具有押金性质，在账务处理上应该计入“其他应付款”，收取时只需开具收据而无需开具发票，也暂时不用申报纳税。当双方签订正式的商品房买卖合同后，诚意金转为购房款，此时才须申报纳税。这样操作，实际上可以获得一定的纳税时间差，也就是可以延迟纳税，相当于获得了税务部门的一笔无息贷款。

当然，改“预收账款”为“诚意金”，在实务中，需要重点关注两点：

第一，必须未开具带税率的增值税发票，或者未开具编码为“602”的不征税发票。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定：发生应税销售行为，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

如果收取诚意金的同时开具了带税率的增值税发票，即使合同约定了是“诚意金”，那么开具发票的当天即发生增值税纳税义务，也应该全额计算缴纳增值税。

如果收取诚意金的同时开具了编码为“602”的不征税发票，根据国家税务总局2016年第18号公告之规定，也应在收到“诚意金”时按照3%的预征率预缴增值税。

第二，法律上并没有诚意金这种说法，不具备担保的效力，只是表明一方或者双方具有签订合同的意向，后续如果双方达成购买意向，诚意金可转化为购房款，如果达不成购买意向的话，诚意金将无条件退还。而如果是预收款，如果购房者无正当理由要求退款，可依据合同约定要求其承担违约责任。

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