17775812633
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詹卫军律师、注册税务师、会计师，民建湖南省委法制委员会委员，湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员，湖南省、长沙市涉案企业合规第三方监督评估组织专家。具有精深的专业知识和丰富的实践经验，主要擅长常年法律+税务顾问，涉... 详细>>
律师姓名：詹卫军律师
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从实际情况来看，划拨是政府出于特定用途和目的而采用的一种土地授予方式，而对土地使用者而言，取得划拨土地一般无需或仅支付少量费用，但对划拨土地的使用和处置是受限的。现行《契税法》并不对划拨取得土地征税，但如果土地使用者改变土地用途，需要补办土地出让手续时，按照《财政部、 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第二条规定，先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
企业取得生产经营或者开发用地以前大多通过协议出让的方式取得，随着国家土地储备制度的建立，土地出让目前主要采用“招、拍、挂”程序。与财税〔2004〕134号文件规定的竞价方式相同，契税的成交价格应当包括土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用。土地出让之前为为达到出让条件，对于前期所必要的土地开发（包括道路、供电、供水、供气、排水、通信、照明、土地平整等）费用一般都是由土地储备机构来负担，土地储备机构不再向用地企业另行单独收取这一部分前期开发费用。所以，对于企业通过“招拍挂”程序取得的净地，相关的成交价格中一般都包含了政府所有应收的费用。如果用地企业承受土地权属时签订的合同注明是按现状取得土地（也就是所谓毛地），需要企业另行支付前期开发费用，那么这部分另行支付的前期开发费用也应当计入契税的计税价格，不应从支付总价中扣除。前期开发费用的内容应当包括土地出让金之外的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费及迁坟、鱼塘、养殖场的拆迁赔偿费。如果是旧城区开发的，还应包括动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费以及其它经营服务性费用包括：拍卖佣金、土地评估费、土地测绘技术服务费、公告费等土地承受者取得土地使用权所应该支付的货币、实物、无形资产和其它经济利益。
即对于用地企业通过“招拍挂”程序取得的土地使用权，不管是以什么方式支付价款以及不管取得什么票据凭证，只要是构成了取得土地使用权所支付的经济利益，都应当计入土地的成交价款作为契税的计税依据。
需要注意的是：企业取得土地使用权即使土地出让金减免了，但是契税也是要缴的。政策依据是《国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复》（国税函〔2005〕436号）文件：对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
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