"一房五卖"：是合同纠纷，还是合同诈骗？ 作者：詹卫军     时间：2026-10-06    来源：长沙税务律师网

作者：长沙税务律师网 詹卫军

生意场上，收了钱却没履约，到底是"民事违约"还是"刑事诈骗"？这是让很多人都紧张的问题。下面这起案件里，被告人收了五名购房人的钱，房子却始终没交付。他坚称这只是合同纠纷，二审法院却给出了不同的答案。

【基本案情】

张三因旧房拆迁获得一套安置房及40平方米车库。该安置房采取自筹资金、集中统建方式建设，需从旧房拆迁补偿款和货币安置补偿款中暂扣10万元作为建房资金，其余房款待交房时付清。

2018年12月至2023年5月，张三隐瞒该安置房与其前妻共有、已被法院查封的事实，先后与樊某、黄某、曹某、陈某、李某五人签订《房屋买卖合同》或《车库（门面）买卖合同》，收取购房定金、购房款共计59.77万元。其中仅7万元交至建房委员会，其余款项被其使用殆尽；因未交清建房款，安置房至今未交付、未办理权属登记。

另查明，张三曾因犯诈骗罪被判处有期徒刑四年五个月，刑满释放后五年内再犯，系累犯。

【法院判决】

二审法院认为，张三以非法占有为目的，隐瞒安置房与其前妻共有、已被法院查封的事实，在签订、履行房屋买卖合同过程中骗取五人购房款、定金共计59.77万元，数额巨大，其行为已构成合同诈骗罪；其另有盗窃行为，构成盗窃罪，应数罪并罚。张三系累犯，应当从重处罚。

针对其"没有采取欺骗手段、没有非法占有故意、不构成合同诈骗罪"的上诉意见，法院认为：在案证据证实，张三刻意隐瞒房屋被查封的事实，同一时间段"一房五卖"，除上交建房委员会7万元外，其余52.77万元被挥霍一空，导致安置房至今未交付、未办理权属手续；结合其曾因诈骗罪被判刑、刑满释放后重操旧业、被限制高消费、无职业又无固定收入等情况，其欺骗手段和非法占有目的十分明显，符合合同诈骗罪的构成要件。二审裁定驳回上诉，维持原判。

【律师分析】

一、合同纠纷与合同诈骗，界限在哪里？

《刑法》第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，构成合同诈骗罪，法定最高刑可至无期徒刑。与普通的买卖合同纠纷相比，二者的核心区别在于：有没有"非法占有目的"。

"非法占有目的"是主观要件，但司法实践通常通过客观事实来推定：有没有履约能力、有没有真实履约行为、取得财物后的处置方式、是否隐匿逃匿、有无同类前科等。本案中，"一房五卖"、房屋已被查封、款项被挥霍、无职业无固定收入、有诈骗前科，这些事实共同指向非法占有目的。

二、为什么"一房多卖"容易被认定为犯罪？

房屋买卖合同的标的物是唯一的。同一套房子卖给五个买受人，必然有四人拿不到房。如果出卖人隐瞒了权利瑕疵（共有、查封），收取款项后又没有用于履约（如交清建房款），而是用于个人消费，就很难解释为单纯的民事违约。

需要说明的是，并非所有"一房二卖"都构成犯罪。如果出卖人确实有履约意愿和能力，只是因为价格波动等原因选择向出价更高者履行，对另一买方承担违约责任，通常属于民事纠纷。

三、给购房人和卖房人的提示

对购房人而言：签约前务必核查房屋权属状态，到不动产登记机构查询是否存在查封、抵押、共有；交易过程中保留付款凭证、沟通记录，一旦发现异常及时主张权利、及时报案。

对卖房人而言：签订、履行合同过程中要避免"以假充真"的表述和材料。即便只是民事纠纷，如果对方提出刑事控告，一份造假的担保文件、一份不实的履约方案，都可能成为认定"欺骗手段"的证据。

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