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詹卫军律师     詹卫军律师、注册税务师、会计师,民建湖南省委法制委员会委员,湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员。      擅长常年法律+税务顾问、合同法税同审、社保筹划... 详细>>

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律师姓名:詹卫军律师

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物业租赁节税,是“陷阱”还是“馅饼”?

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  詹卫军:律师、注册税务师、中级会计师、湖南省劳动人事争议仲裁委员会兼职仲裁员。擅长常年法律+税务顾问、合同法税同审、社保筹划、涉税刑事辩护、税务风险排查、税务合规、税务行政处罚听证、税务行政复议、行政诉讼、税收筹划等,以独特的税务律师视角和思维为企业提供法律财税增值服务。

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节税,是纳税人在不违背税法的前提下,当存在着多种纳税方案的选择时,纳税人可利用税法中固有的起征点、减免税等一系列优惠政策,以税收负担最低的方式来处理财务、经营、交易等事项。


实践中,将合同拆分是常见减轻税负的方法之一。就物业租赁而言,能否拆?怎么拆?应因地制宜,当拆则拆,万不可一拆了之。


案例一

甲公司将一栋面积300平米的门面出租给乙公司,约定年租金90万元。为了达到少交房产税的目的,甲乙双方决定将合同拆分成两份合同:《门面租赁合同》和《管理服务合同》,约定门面租赁年租金为50万元(当地的市场价90万元),管理服务费每年40万元。甲公司仅按房屋租赁合同50万申报缴纳房产税等,因甲公司实际并未提供《管理服务合同》约定服务,只作为双方之间进行结算的依据,未申报缴纳税款。


税务律师评析:由于甲公司将房屋租赁给乙公司实际租赁收入90万元,但采取提供虚假的50万元租赁合同的形式,少申报缴纳税款,属于典型的逃税行为。一旦查实,将会面临补税、交滞纳金和罚款,甚至可能会被追究刑事责任。



案例二

A公司将其酒店、露天停车场和一处空地对外出租,约定年租金为400万元。A公司在签订合同时拆分成《酒店租赁合同》,年租金300万元;《露天停车场及空地的租赁合同》,年租金100万,A公司仅就酒店的租金收入申报房产税。


税务律师评析:A公司将酒店、露天停车场及空地进行拆分。因酒店属于房产,露天停车场及空地不属于房产,如签为一份总合同,A公司将以400万租金收入申报缴纳税款。拆分之后,露天停车场及空地不属于房产,其出租100万不需要缴纳房产税,拆分后可比原来少交税100万*12%=12万。该拆分方案是合法的税收筹划行为之一。


如再综合考虑A公司的其他情况,可能会有更好的节税方案。但千万不能一知半解,把诸如中央空调、电梯、以及其他附属设施设备等不计入房产原值的部分进行拆分筹划房产税。否则,税务机关会告诉你问题很严重,有多严重?最好不要去体验。


【结语】

税收筹划考虑的要素很多,财务处理、交易安排、合同拆分等。如合理合法,则处处掉馅饼;如运用不当,则处处掉陷阱。



湖南天地人律师事务所

财税法律服务团队


致力于提供“财务+税务+法律”一体化顾问、专项税务筹划、税务听证与复议、涉税诉讼代理、涉税刑事辩护、税收稽查应对、税法培训、税务咨询、税务代理、税务审计、国际税务服务等。






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